SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – SFI LEI 9.514/97 - Postado em 12/01/2012 às 11:30 

CONSIDERAÇÕES SOBRE A SECURITIZAÇÃO DE RECEBÍVEIS DE CONTRATOS FIRMADOS COM A CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Escrito e reproduzido por nossa assessoria jurídica
Jundival Silveira – Advogado

Com advento da Lei Federal nº 9.514 de 20 de novembro de 1.997, alterada pela Lei Federal nº 10.931 de 03 de agosto de 2.004 e demais disposições aplicáveis à matéria, instituiu-se o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, destinado a facilitar as vendas, o financiamento e a construção de imóveis para compradores de baixa renda, média e alta, dentro das estritas condições de mercado, bem como a facilidade para a retomada de imóveis de compradores (fiduciantes) inadimplentes. 

O SFI constitui um importante instrumento de financiamento para o setor imobiliário, na medida em que cria companhia específica para a compra dos recebíveis imobiliários dos empreendedores – as companhias securitizadoras – instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedades por ações, que farão a ligação entre os que têm recursos disponíveis e aqueles que necessitam de capitais. As securitizadoras têm a competência privada para emissão de títulos representativos dos recebíveis imobiliários – os CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários. 

O SFI estabelece a separação necessária entre o financiamento da produção imobiliária e o financiamento da casa própria, que ao longo do tempo, devido às condições de mercado, se fundiram. E esta separação é realmente necessária, pois a produção imobiliária é uma operação de prazo relativamente curto, enquanto o financiamento da aquisição da casa própria só pode ser feito a prazos longos, muito superiores ao da construção. 

Assim, não foi por acaso que a alienação fiduciária de coisa imóvel veio ao mundo jurídico no bojo da lei que instituiu o SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário. Pode-se dizer que é a base sobre a qual repousa todo o arcabouço desse novo sistema, na medida em que dará segurança e mais liquidez aos empreendedores que adotarem os contratos de venda e compra de imóveis lastreados na referida Lei Federal.  

A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora (art. 8º da Lei nº 9.514/97). As companhias securitizadoras são instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedades por ações, que terão por finalidade a aquisição e securitização de créditos imobiliários e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito e realizar negócios e serviços compatíveis com as suas atividades (art. 3º). As condições básicas definidas pela lei para o funcionamento das companhias securitizadoras são essas, mas conforme o § único do referido artigo 3º, o Conselho Monetário Nacional poderá fixar outras.

A prevenção dos riscos de inadimplemento, bem como o reforço do cumprimento das obrigações, em negócios jurídicos em que há, entre a sua conclusão e o seu cumprimento, distanciamento no tempo e no espaço, são os elementos que informam a consecução de garantias contratuais, que tanto podem ser reais como pessoais, e a sua dinâmica evolução.

Destaca-se, na atualidade, dentre as modalidades de garantias reais, a alienação fiduciária, em que há afetação de determinado bem para assegurar o cumprimento de obrigação, mas em que – aí está a peculiaridade – há a transferência da propriedade desse mesmo bem ao credor, embora sob condição resolutiva, mantendo o devedor a sua posse direta, ou seja, a livre utilização, mas por sua conta e risco.

Na verdade, a preferência pela alienação fiduciária nos negócios jurídicos imobiliários, o que interessa a estas considerações, deve-se, e muito à crise pela qual as garantias reais tradicionais, em especial a hipoteca, passam, ante a dificuldade na recuperação do crédito, se não demorada, inócua, e os problemas intrínsecos relativos à transformação empírica, isto é, a transferência patrimonial, dessas mesmas garantias.

O SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário, como acima foi dito, instituído pela Lei n° 9.514/1997, aperfeiçoado pela Lei n° 10.391/2001, e alterado pela Lei n° 11.076/2004, inaugurou a possibilidade de constituição de alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis.

A alienação fiduciária de coisa imóvel é negócio jurídico, que pode ser constituído por instrumento público ou particular, este com efeito de escritura pública, em que o devedor fiduciante, com o escopo da garantia, embora mantendo a posse direta, transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem imóvel em geral, inclusive já construído ou em construção.

E o financiamento para aquisição desse bem imóvel como garantia de alienação fiduciária dá-se ou por meio de agente financeiro ou diretamente com a construtora; sendo que, em ambos os casos, e desde que haja captação de recursos provenientes do mercado financeiro, permite-se a cobrança de juros capitalizados. Desse modo, podem ser credores fiduciários tanto uma instituição financeira como a própria construtora, entre outros.