O Superior Tribunal de Justiça, através do julgamento do Recurso Especial nº 1.399.024-RJ, debruçou-se sobre a interpretação ao art. 63,§1º da Lei nº 4.591/64[1], que consiste na execução extrajudicial do contratante faltoso em sua obrigação de pagamento das prestações do preço da construção.

A possibilidade conferida pelo legislador de alienação extrajudicial da unidade imobiliária, quando o promitente adquirente se torna inadimplente do preço contratado, vem sendo recorrentemente utilizada pelas empresas promitentes vendedoras, sobretudo nos dias de hoje – em que o país vive uma profunda crise, e por consequência, a inadimplência é crescente.

O Superior Tribunal de Justiça, que tem como sua função precípua interpretar as leis federais, ao julgar o Recurso Especial acima referido, sedimentou o entendimento de que a execução instituída pela Lei nº 4.591/64 possibilitou a realização de leilão extrajudicial, devendo, no entanto, a opção por sua utilização constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação.

O Min. Relator Luis Felipe Salomão destacou que a necessidade de previsão contratual da medida expropriatória extrajudicial, e a ocorrência de prévia interpelação do devedor para que seja constituído em mora, dão a essa espécie de execução elementos satisfatórios de contraditório, uma vez que a interpelação será absolutamente capaz de informar o devedor da inauguração do procedimento, possibilitando, concomitantemente, sua reação.

Importante destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que, não é necessária a realização de uma segunda notificação do devedor com o objetivo de cientificá-lo da data e hora do leilão, após a interpelação que o constituiu em mora.

Salientaram os Ministros julgadores, que o maior fundamento da peculiar execução conferida à incorporação imobiliária, consiste na extinção do contrato e na rápida satisfação das perdas e danos, é a responsabilidade de um dos adquirentes, em última análise, prejudicar todas os demais, tendo em vista que o fato de que a redução da entrada de recursos é capaz de provocar, na mesma medida, a desaceleração do ritmo da obra.

[1] Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.